Informasjon om byggemåte er hentet fra tilstandsrapport utført av takstmann Sindre Berentsen:
Grunn og fundamenter:
Grunnmuren er oppført i betong
Gulvsystemer:
Etasjeskille er et trebjelkelag.
Yttervegger:
Veggkonstruksjonen er oppført i tre og er utvendig kledd med bordkledning.
Takkonstruksjoner:
Taket har saltaksform tekket med betongstein.
Vinduer/dører:
Balkong/Skyvedør med 2-lags isolerglass.
Vinduer med 2-lags isolerglass stort sett fra 1987. Byttet enkelte glass i noen vinduer.
Følgende bygningsdeler har fått tilstandsgrad 2:
* Varmtvannsbereder: Berederen nærmer seg passert 20 år og har usikker restlevetid.
* Drenering: Det er ikke synlig tegn til bruk av knotteplast på deler av huset. Dreneringen/fuktsikring har nådd en alder som gjør tettheten usikker i tiden som kommer. Det registreres manglende topplist, hvor det er registrert bruk av knotteplast. TG-2 pga alder. Det registreres fukt i grunnmur og det observeres salt/kalkutslag på grunnmurens innside. Dette er en indikasjon på at drenering ikke fungerer som tiltenkt. Det er foretatt kontroll med fuktindikator mot tilgjengelige murflater/ gulv på grunn. Undersøkelsen viser indikasjoner på fukt i kjellergulv og nedre del av grunnmur.
* Grunnmur og fundamenet: Fundamentering er ikke vurdert da den ligger under bakkenivå. På befaringsdagen ble det ikke registrert noe tegn til setninger i bygningen og på bakgrunn av dette vurderes grunnforholdene å være stabile. I bygninger av denne alderen må det kunne antas at det ikke er benyttet diffusjon sperre mot grunn. Det kan resultere i at vann/fukt kan trekkes inn via kapilærer i betongen. Tilstandsgrad er i all hovedsak satt på bakgrunn av alder, Innvendige synlige og synlige forhold over
bakkenivå utvendig.
* Støttemur: Normalt god stand alder tatt i betraktning. Ikke avdekket synlige tegn til avvik utover stedvis mosegroe. TG-2 pga alder.
* Rom under terreng: Det registreres mineralutslag (salt/kalkutslag i overflater, som indikerer at det er en fuktgjennomgang i grunnmur. Dette er ikke uvanlig for boligen fra denne tidsperioden da kjellergulv og fundamenter ligger etablert uten spesiell fuktsikring mot grunnmasser. Ved bruk av fuktindikator mot fritt eksponerte murflater indikeres fukt. Ved fuktmåling i treverk i forbindelse med hulltaking det måles et fuktinnhold i treverk over faren for en utvikling av skader. Noe råteskade i nedre del av panel vegg mot terreng. Ved måling med pigger i trevirke registreres det 16,2 vekstprosent. Fare for mugg, stripet borebille. Ventilering av rom med spalteventiler i vindu. Enkelte rom kan kun ventileres via åpning av vindu.
* Balkong, terrasse, platting: Det registreres skjevheter i konstruksjonen og bærer preg av behov for tiltak. Værslitasje på terrassedekke og rekkverk. TG-2 pga alder/slitasje
* Vinduer og dører: TG 2 er satt med bakgrunn i alder (isolerglass over 30år) og det vil være risiko for at vindusglass punkterer. Det registreres punktert glass i stue 1 etg. og på kjøkken. Det registreres punktert glass i stue/kjeller. Karmer er værslitte. Enkelte vindu tar i karm og har behov for justering. Det registreres misfarging på innvendige karmer og foringer, trolig pga. kondens. På grunn av alder er enkelte pakninger harde/uttørket, og har følgelig en redusert tettefunksjon. Kondens/fuktmerker i velux vindu på loft. Registrert mindre råteskade/værslitasje i ytterdør til hybel leilighet. Ytterdør tar i karm og har behov for justering.
* Yttervegger: Bordkledningen er avsluttet for nærme platting ved inngangsparti ,med påfølgende fare for nedfukting og skader over tid. Det er ikke registrert bruk av musetetting mellom kledning og veggkonstruksjon. Det registreres missfarging i overflater på fasader. Kledningen er stedvis værslitt. Det er registrert manglende vannbord under kledning mot grunnmur i kjeller. (Utenfor stuevindu). Fare for vann inntrengende. anbefaler og kontrollere forholdene bak nederste kledningsbrod mot grunnmur.
* Loft (konstruksjonsoppbygging): Deler av loft er innredet og uten tilkomst for kontroll av selve takkonstruksjonen med hensyn til fukt, lufting etc. TG-2 pga alder.
* Renner og nedløp: Tilstandsgrad 2 er satt med bakgrunn i alder. Over halvparten av forventet bruks tid er passert
* Takkonstruksjon: Det registreres svai/nedbøy i takflaten.
* Taktekking: Taktekking har nådd en alder som gjør tettheten usikker i tiden som kommer. TG-2 pga alder. Takstein med underlagspapp og lekter har passert 30 år og tettheten i tiden som kommer er usikker.
* Etasjeskille og gulv på grunn - 1. etg: Med bruk av nivelleringslaser i stue. ble det registrert totalt avvik på rommet mellom 5 og 17 mm, i tillegg til lokale skjevheter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
* Ildsted/skorstein: Pipa er en eldre teglsteinspipe. Erfaringsmessig ser vi at teglsteinspiper ofte har et behov for rehabilitering. Det er registrert mindre riss/sprekker innvendig kjøkken. Stige til taket er ikke forskriftsmessig oppsatt. Pipa er derfor ikke kontrollert utvendig over tak.
* Kjøkken 1. etg: Eldre kjøkken med normale bruks merker og slitasje. Enkelte skuffer tar i hverandre.
* Trapp: Rekkverk måles til en høyde under 90cm. Åpninger i rekkverket er over 10 cm. Dette utgjør en risiko for små barn og dyr. Trappen er en åpen tretrapp. Åpninger mellom trinn er over 10cm og utgjør en risiko for små barn og dyr.
* Avløpsrør: Det ble ikke registrert behov for tiltak, men med tanke på alder kan skader plutselig oppstå på anlegg av eldre årgang
* Vannledninger: Det er ikke kontrollert avrenning til avløp eller sluk og skader vil oppstå ved lekkasjer fra rørfordeling. Deler av vannrør er fra byggeåret, og har nådd en alder hvor det vil være økt risiko for lekkasjer. Eldre stoppekran. Ikke funksjonstestet pga alder og fare for lekkasjer. Anbefales skiftet. Det ble ikke registrert behov for tiltak, men med tanke på alder kan skader plutselig oppstå på anlegg av eldre årgang.
* Elektrisk - 1. etg: TG-2 er satt pga. manglende dokumentasjon/ samsvarserklæring.
* Elektrisk - kjeller: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på elektrisk arbeid/anlegg montert etter 01.01.1999. Det finnes ikke noen kursfortegnelse
* Varmesentral: Det finnes ingen dokumentasjon på service av anlegget.
* Varmtvannsbereder: Det er vanskelig og kontrollere om varmtvannsberederen lekker. Varmtvannsbereder ved siden av er det synlig lekkasje i. Alder på varmtvannsbereder er ukjent
* Ventilasjon: Boenheten mangler ventilering på enkelte rom (tilførsel av frisk luft), utover muligheten for åpning av vindu. TG-2 settes på grunn av ovennevnt/type ventilasjon.
* Våtrom 1. etg: 15mm høydeforskjell fra topp gulv ved dør til topp gulv ved sluk. Utenfor nedsenket dusjsone er gulvet stedvis flatt. Dette er mindre enn referansenivået. Det er montert en feielist ved dør på ca 15 mm. Det er ikke gjort fysiske undersøkelser for og kontrollere bakom feielist for og se om membran har oppbrett ved dør. Sikring av terskel området er en viktig del av fuktsikring på våtrom, men uten inngrep i gulvkonstruksjonen kan dette ikke verifiseres Grunnet oppkant ved dør vurderes forholdene at vann ikke kan ledes ut døråpning. Det bør dog undersøkes at membran er trukket opp bak terskel list. Vindu er vurdert som utenfor dusjsonen grunnet glass dør til dusj. En flis er skadet / sprukket/riss i dusjsonen. Det er registrert missfargede fuger i silikon fuge i dusjsonen
* Våtrom kjeller: Tilstandsgrad 2 er satt med bakgrunn i ukjent alder på overflater. Over halvparten av forventet bruks tid er vurdert og være passert. Tilstandsgrad 2 er satt med bakgrunn i alder på membran, tettsjikt og slik. Over halvparten av forventet bruks tid er passert. Det er registrert plastfolie (fuktsperre) direkte bak baderomsplater eller fliser i dusjsonen. Løsningen ble tidligere brukt, men er ikke i tråd med dagens anbefalte utførelse. Det er risiko for at plasten fungerer som en dampsperre og skaper kondens/fukt mellom sjikt
Følgende bygningsdeler har fått tilstandsgrad 3:
* Vinduer og dører - på loft med råteskade: Det registreres råteskader i vindus karmen på loft. Utbedringskostnader: 10 000 - 50 000
* Utstyr på tak: Det er ikke etablert noen snøfanger på taket. Utbedringskostnader: 10 000 - 50 000
* Etasjeskille og gulv på grunn - loft og kjeller: Med bruk av nivelleringslaser i gang på loft ble det registrert totalt avvik på rommet mellom 15 og 35 mm, i tillegg til lokale skjevheter. Med bruk av nivelleringslaser i stue kjeller ble det registrert totalt avvik på rommet mellom 15 og 30 mm, i tillegg til lokale skjevheter. Utbedringskostnader: Ingen umiddelbar kostnad
* Varmtvannsbereder: Det er registrert lekkasje fra varmtvannsberederen. Berederen er plassert i et rom med sluk, men gulvet har ikke dokumentert eller visuelt påvist godkjent tettesjikt. Dette medfører høy risiko for vanninntrengning i underliggende konstruksjoner ved vedvarende lekkasje. Utbedringskostnader: 10 000 - 50 000
* Våtrom loft: Badets alder og tilstand tilsier at badet er klar for oppgradering/renovering for å nå dagens krav til fruktsikkert våtrom. Badet vurderes uten å hensynta bruken av dusjkabinett. TG 3 settes pga utetthet i vegg og at man ikke kan dusje direkte på baderomsveggen uten fare for lekkasje, ved bruk av dusjkabinett vil dette fungere. Med bakgrunn i alder på tettesjiktet/overflater er restlevetid på rommet usikker. Utbedringskostnader: 150 000 - 300 000
Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TG IU):
* Våtrom kjeller: Avtrekk ble ikke testet på befaringsdagen. Den er styrt av fuktsensor og var ikke på.
Tilstandsgraden definerer tilstanden på diverse ting og rom i boligen etter dagens standardkrav.
Tilstandsgrad 0: Ingen avvik
Bygningsdelen skal være tilnærmet ny, ikke vise tegn på slitasje og det skal være lagt frem dokumentasjon på faglig god utførelse. Det er ingen merknader til delen.
Tilstandsgrad 1: Mindre eller moderate avvik
Bygningsdelen skal bare ha normal slitasje, og strakstiltak skal ikke anses som nødvendig. Graden kan også brukes når delen er ny, men der dokumentasjon på faglig god utførelse mangler.
Tilstandsgrad 2: Bygningsdelen har vesentlige avvik
Bygningsdelen skal enten ha feil utførelse, en skade eller symptomer på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon. Graden gis når bygningsdelen trenger vedlikehold eller tiltak i nær fremtid. Graden skal også brukes når delen er gammel og det er grunn til å varsle om faren for skader på grunn av alderen, eller når det er grunn til å overvåke delen spesielt på grunn av fare for større skader eller følgeskader
Tilstandsgrad 3: Store eller alvorlige avvik
Bygningsdelen har kraftige symptomer på forhold som man må regne med trenger utbedring straks eller innen kort tid. Graden skal også brukes ved påvist funksjonssvikt eller sammenbrudd
Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU) skal kun brukes unntaksvis. Eksempler kan være snødekket tak eller krypkjeller uten inspeksjonsmulighet på undersøkelsestidspunktet; eller bygningsdelen eller arealet eller rommet er ikke tilgjengelig for inspeksjon på tidspunktet for analysen. Dersom TGIU omfatter særlig fuktutsatte konstruksjoner, skal dette angis særlig.
For utfyllende informasjon om boligens tilstand se tilstandsrapport som er vedlagt salgsoppgaven.