UTVENDIG
Taktekking som betongstein, tekking vurdert frå bakkenivå. Det er då i stor grad sida som vender opp mot veg som er synleg. Takrenner, nedløp og takfotbeslag i plast, slusebeslag i stål. Veggkonstruksjon som anteke tradisjonelt bindingsverk med ei ukjend mengd isolasjon, vindtetting anteke som papp og kledning som liggande enkelefalsa kledning. I gavl er det ståande kledning. Takkonstruksjon som sperrekonstruksjon frå anteke byggeår, undertak av rupanel med anteke papptekking før lekter og stein. Deler av konstruksjonen er synleg ute på knekott. Vindauger av ulik alder og kvalitet. Enkelte nyare vinaduger og ein del som er eldre type. Takvindauge av eldre type Ytterdører som enkle uisolerte dører, altandør som enkel uisolert. Den eine dør i kjeller er av nyare dato. Balokng utanfor stove, denne har støpt dekke og fliser. rekkverk som liggande bord med spalte mellom. Det vert påvist ein del lause fliser, rekkverk er svært lavt.
INNVENDIG
Innvendige overflater på loft og i hovedetasjen er i stor grad frå anteke byggeår. Deler av kjeller er rehabilitert med nyare overflater Etasjeskiller som tradsisjonelt bjelkelag i tre, kjeller har støpt golv på grunn. Ingen krav til radonsperre på oppføringstidspunktet. Eldre mursteinspipe med vedovn i stove og i kjeller. Vedovner er av eldre type i begge etasjer. Deler av kjeller har synleg mur på golv og vegger. Det er trapp i heiltre i begge etasjer. Trapp vert oplevd som noko bratt og smal. Det mangler rekkverk rundt trapp på loft Innvendige dører er som finert overflate, malte heiltre fyllingsdører og nokre som formpressa nyare dører.
VÅTROM
Bad hovudetasje
Baderom i hovedetasje frå anteke -70 talet, her er belegg på golv, baderomsplater på vegger og plater i himlingen. Lite og noko trangt rom med badekar, servant og overskap. Det vert registrert utette gjennomføringar, noko sprekkdanning i veggplater. Våtrom ligg vegg-vegg med kjøkkeninnredning.
Bad kjellar
Baderom i kjeller er rehabilitert for ei tid tilbake, dette arbeidet er ikkje utført fagmessig. Det er skifer på golv, inne i dusj er det fliser på golv og vegger. resten av rommet har panel på vegger, det er panel i himling. Her er dusjhjørne av glasbyggerstein, servant og toalett. Det er ingen tetting ved terskel ut til naborom. Dusjområdet ligg mot yttervegg.
Vaskerom
Dette er eit kombinert teknisk rom/vaskerom, det fungerar også som ein biinngang i kjellar. Rommet er anteke bygd/rehabilitert saman med baderom. Her er vedovn i eine del av rommet. Vanninntak, vv-tank, servant. Våtrom ligg mot yttervegg og mot anna våtrom.
KJØKKEN
Kjøkken har belegg på golv, malte plater på vegger og i himling, det er flis på del av vegg over benkeplate. Enkel plassbygd innredning med stort benkebeslag i stål, benkeplate i laminat, plass for komfyr og kjøleskap. Nyare kjøkkenhette i stål med motor.
SPESIALROM
Toalettrom vegg/vegg med baderom i hovedetasjen, her er det belegg på golv malte plater på vegg og himling. Rommet har kun toalett.
TEKNSIKE INSTALLASJONAR
Røyropplegg er i stor grad som koparinstallasjon frå anteke -70 talet. Vatn var avstengt på befaringstidspunktet, det er difor ikkje vurdert evt. lekkasjer e.l. Avløp i plast og antekle dels som soilrøyr. Avløpsrøyr er kun visuelt vurdert. Eldre el.anlegg. Her vert det anbefalt kontroll av fagperson. Det er røykvarsler og eldre slokkeutstyr.
TOMTEFORHOLD
Grunnmur i betong. Skrått terreng. Utvendige vatn- og avløpsledningar er ikkje kjent. Viser til ferdigattest for nytt avløpsanlegg datert 30.01.2017
STORE ELLER ALVOREGE AVVIK (TG3):
- Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Balkong utanfor stove, denne har støpt dekke og fliser. rekkverk som liggande bord med spalte mellom. Det vert påvist ein del lause fliser, rekkverk er svært lavt. Vurdering av avvik: • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Tekkingen på balkong/terrasse har utettheter. Flisene har bom (hulrom under) eller er løse. Konsekvens/tiltak: Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet. Det må foretas lokal utbedring. Det vert anbefalt å fjerne fliser, etablere tettesjikt før remontering av flis. Rekkverk er kun ca 68 cm høgt, dette må hevast.
- Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Etasjeskiller som tradsisjonelt bjelkelag i tre, kjeller har støpt golv på grunn. Vurdering av avvik: Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er avvik: I hovedetasje er det eit avvik på 40 mm målt gjennom etasjen. Det vert opplevd litt "knirk" enkelte stader Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Ingen tiltak er naudsynt.
- Innvendig > Innvendige trapper
Det er trapp i heiltre i begge etasjer. Trapp vert oplevd som noko bratt og smal. Det mangler rekkverk rundt trapp på loft. Vurdering av avvik: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det er ikke montert rekkverk. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Det vert anbefalt å monterer rekkverk rundt trapp på loftet. Trapp ned til kjeller er svært bratt og har lite overhøgde
- Våtrom > Etasje > Bad > Generell
Baderom i hovedetasje frå anteke -70 talet, her er belegg på golv, baderomsplater på vegger og plater i himlingen. Lite og noko trangt rom med badekar, servant og overskap. Det vert registrert utette gjennomføringar, noko sprekkdanning i veggplater. Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Konsekvens/tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Her må ein kunne pårekne oppgradering av våtrom i sin heilheit.
- Våtrom > Kjeller > Bad > Generell
Baderom i kjeller er rehabilitert for ei tid tilbake, dette arbeidet er ikkje utført fagmessig. Det er skifer på golv, inne i dusj er det fliser på golv og vegger. resten av rommet har panel på vegger, det er panel i himling. Her er dusjhjørne av glasbyggerstein, servant og toalett. Det er ingen tetting ved terskel ut til naborom. Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er nytta slukmansjett, denne ligg laus over sluk, vindauge i våt sone, utett overgang veggflis/panel, panel med golvlist i våt sone ved vask, fallforhold er ikkje ivareteke. Konsekvens/tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Det vert anbefalt full rehabilitering, spesielt med tanke på golv/slukløysing.
- Våtrom > Kjeller > Vaskerom > Generell
Dette er eit kombinert teknisk rom/vaskerom, det fungerer også som ein biinngang i kjeller. Rommet er anteke bygd/rehabilitert saman med baderom. Her er vedovn i eine del av rommet. Vanninntak, vv-tank, servant. Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Golv har ulike nivå, fallforhold ikkje ivareteke, golvnivå ligg over nivå i tilstøytande rom (vatn renn fritt ut i gang ved evt. lekkasje/tett sluk). Konsekvens/tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Ut frå ei samla vurdering av avvik vert det anbefalt rehabilitering av rommet.
- Spesialrom > Etasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon
Toalettrom vegg/vegg med baderom i hovedetasjen, her er det belegg på golv malte plater på vegg og himling. Rommet har kun toalett. Vurdering av avvik: Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Det er avvik: Rommet er svært lite og trangt, her mangler både avtrekk og servant. Konsekvens/tiltak: Tiltak: Her bør ein vurdere å slå saman bad og toalettrom på sikt.
- Tekniske installasjoner > Branntekniske forhold
Det er røykvarsler og eldre slokkeutstyr.
1. Er det mangler for brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985? Nei
2. Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år? Ja
3. Er det mangler på røykvarsler i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985? Ja
4. Er det skader på røykvarslere? Ukjent
AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK (TG2):
- Utvendig > Taktekking
Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft. Taktekking som betongstein, tekking vurdert frå bakkenivå. Det er då i stor grad sida som vender opp mot veg som er synleg. Vurdering av avvik: Det er avvik: Det vert observert noko knekt stein i sluse, tekking er og noko mosegrodd. Ytterste ende av vindskier er litt roteskada. Konsekvens/tiltak: Tiltak: Det vert anbefalt kontroll av tekking og utskifting av knekt stein. Det vert også anbefalt takvask (viktig å ikkje nytte høgt trykk ved reingjering). Skifte ut deler av vindskier, samt montere beslag over kant.
- Utvendig > Nedløp og beslag
Takrenner, nedløp og takfotbeslag i plast, slusebeslag i stål. Vurdering av avvik: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Takrenner av plast vert noko harde over tid, nedløpsrøyr avslutta ved mur. Takstige til pipe er avslutta nede på tak. Det er ikkje etablert snøfangere. Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Stigetrinn for feier må monteres. Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
- Utvendig > Veggkonstruksjon
Veggkonstruksjon som anteke tradisjonelt bindingsverk med ei ukjend mengd isolasjon, vindtetting anteke som papp og kledning som liggande enkelefalsa kledning. I gavl er det ståande kledning. Vurdering av avvik: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Trapp i betong ved inngang er etablert utanpå kledning. Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Det vert anbefalt å etablere lufting i nedre kant av kledninga. Reingjering av fasader, utskifting av skada kledning samt behandling av fasader vert anbefalt. Trekledning bak betongtrapp ved inngang vil ikkje få tørke opp, det er også vanskelig å utføre tilsyn og vedlikehold. Det vert anbefalt å vurdere utskifting av kledning i samanheng med vindauger og evt. etterisolering av fasader. Dette vil gi eit høgare kostnadsestimat.
- Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Punktet må sees i sammenheng med Taktekking. Takkonstruksjon som sperrekonstruksjon frå anteke byggeår, undertak av rupanel med anteke papptekking før lekter og stein. Deler av konstruksjonen er synleg ute på knekott. Vurdering av avvik: Det er påvist avvik rundt gjennomføringer i takflaten. Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr. Det er uttett kopling opp i takhatt. Det syner spor etter mus på loftet. Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Det vert anbefalt å etablere tett kopling opp i takhatt.
- Utvendig > Vinduer
Vindauger av ulik alder og kvalitet. Enkelte nyare vinaduger og ein del som er eldre type. Takvindauge av eldre type. Vurdering av avvik: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Den eldste delen av vindauger må ein kunne pårekne å skifte ut. Takvindauge har noko fuktskader og er punktert.
- Innvendig > Radon
Ingen krav til radonsperre på oppføringstidspunktet. Vurdering av avvik: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Radonmålinger er ikke foretatt, heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med "moderat til lav" aktsomhetsgrad. Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres radonmålinger. På generelt grunnlag vert det anbefalt radonmåling, ved utleige er dette eit krav.
- Innvendig > Pipe og ildsted
Eldre mursteinspipe med vedovn i stove og i kjeller. Vedovner er av eldre type i begge etasjer. Vurdering av avvik: Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. Det er avvik: I kjeller er røykrøyr plassert like under feieluke. Her står ovnen også heilt inntil pipe. Konsekvens/tiltak: Tiltak: Det vert anbefalt kontroll av pipe og vedovner. Kostnadsestimat gjeld undersøking.
- Innvendig > Innvendige dører
Innvendige dører er som finert overflate, malte heiltre fyllingsdører og nokre som formpressa nyare dører. Vurdering av avvik: Det er avvik: Enkelte dører går litt tregt og har litt "heng". Konsekvens/tiltak: Tiltak: Justere dører.
- Tekniske installasjoner > Ventilasjon
Vurdering av avvik: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det mangler tilfredsstillande avtrekk på bad og toalettrom. Konsekvens/tiltak: Ventilasjonsløsningen må utbedres. Det vert anbefalt å etablere mekanisk avtrekk
- Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
Eldre el.anlegg. Her vert det anbefalt kontroll av fagperson.
Inntak og sikringsskap
1.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Ja. Det vert anbefalt full gjennomgang av det elektriske anlegget.
Generell kommentar
Anlegget ber preg av elde, det er og utført installasjon med open stikk i våtsone på baderom, gjennomføring i golv våtrom. Det vert her anbefalt at det elektriske anlegget vert kontrollert, kostnadsestimat er sett for kontroll.
- Tomteforhold > Drenering
Punktet må sees i sammenheng 'Rom under terreng'. Vurdering av avvik: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt. Det vert påvist fukt i kjeller. Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ein må pårekne redrenering av grunnmuren.
AVVIK SOM IKKJE KREVJER UMIDDELBARE TILTAK (TG2):
- Utvendig > Dører
Ytterdører som enkle uisolerte dører, altandør som enkel uisolert. Den eine dør i kjeller er av nyare dato. Vurdering av avvik: Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Konsekvens/tiltak: Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut.
- Innvendig > Overflater
Innvendige overflater på loft og i hovedetasjen er i stor grad frå anteke byggeår. Deler av kjeller er rehabilitert med nyare overflater. Vurdering av avvik: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det vert regsistrert noko større slitasje enkelte stader. Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Dette kan vurderast i samband med rehabilitering.
- Innvendig > Rom Under Terreng
Punktet må sees i sammenheng med 'Drenering'. Deler av kjeller har synleg mur på golv og vegger. Vurdering av avvik: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Det er synlege tegn på fukt i både vegg og golv. Fuktmåling som overflatesøk gjev fullt utslag for fukt. Konsekvens/tiltak: Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.
- Kjøkken > Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning
Kjøkken har belegg på golv, malte plater på vegger og i himling, det er flis på del av vegg over benkeplate. Enkel plassbygd innredning med stort benkebeslag i stål, benkeplate i laminat, plass for komfyr og kjøleskap. Vurdering av avvik: Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet. Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken. Noko slitasje/sprekker i golvbelegg. Konsekvens/tiltak: Det er påregnelig med utskiftning/utbedringer av kjøkkeninnredningen. Kjøkken fungerer fint slik det framstår, men ut frå alder og type vil det vera påreknelig med oppgradering på sikt.
- Tekniske installasjoner > Vannledninger
Røyropplegg er i stor grad som koparinstallasjon frå anteke -70 talet. Vatn var avstengt på befaringstidspunktet, det er difor ikkje vurdert evt. lekkasjer e.l Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Avløp i plast og antekle dels som soilrøyr. Avløpsrøyr er kun visuelt vurdert. Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
- Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Årstall: 1999. Kilde: Produksjonsår på produkt. Vurdering av avvik: Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.
- Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Grunnmur i betong. Vurdering av avvik: Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. Grunnmuren har sprekkdannelser. Det vert registrert spreker i grunnmur på fleire stader, samt på søyler og dekke over altanen. Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Det vert anbefalt å undersøke dette nærmare.
- Tomteforhold > Terrengforhold
Skrått terreng. Vurdering av avvik: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Eiendommen ligger i flomutsatt område. Eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område. Det er avvik: Eigedomen ligg i eit område utsett for rasfare, i flomsone og sone for kvikleire. I 2023 gjekk det eit større steinras i fjellsida over eigedomen, dette førte til noko flaumskade på tomta. Konsekvens/tiltak: Ytterligere undersøkelser anbefales. Det vert anbefalt å undersøke dette nærmare ved å kontakte Luster kommune.
NAUST:
Det er oppført kombinert garasje og naust i same stil som bustadhuset. Enkel konstruksjon som med støpt plate på mark, tradisjonelt bindingsverk, takstoler med loft og taktekking som Decra. Det er isolert leddport med motor, mot sjø er det dobbel dør utført i kledning samt inngangsdør. Det er nytta x-finer som undertak, som golv på lagringsloft og som avstiving av yttervegger. plater som er nytta til golv er noko underdimensjonert.
Det er i tillegg til dette bygget både grillhus og eit lysthus. Det er etablert stor kai som har direkte tilgang til sjø, her er det også badestamp. Deler av kledning ligg heilt ned mot terreng, dette er uheldig med tanke på fukt og roteskader. Taktekking har større mengder med mosegroing på den eine sida.
For nærmare beskrivelse av byggemåte og byggteknisk tilstand, sjå vedlagt tilstandsrapport utført av Dag Henning Hove.
Rapporten er basert i hovudsak på visuell besiktelse av tilgjengelege overflater og delar. Boligens elektriske anlegg er ikkje vurdert.
